Владельцев "инвестиционных" квартир ждут трудные времена | Economics Guru

Владельцев "инвестиционных" квартир ждут трудные времена

Увеличение налога на имущество станет одним из тех трех факторов, которые в течении ближайших нескольких лет сильно замедлят рост цен на рынке жилья

Последние годы российский рынок жилой недвижимости испытывает на себе существенное давление целого ряда факторов. Это очевидно, если взглянуть на динамику средних цен на квартиры за последние пятнадцать лет:

Средние цены на первичном рынке жилья и их динамика

Средние цены на вторичном рынке жилья и их динамика

Средние цены на вторичном рынке жилья и их динамика

Средние цены на первичном рынке жилья и их динамика

Средние цены на вторичном рынке жилья и их динамика

Средние цены на первичном рынке жилья и их динамика

Средние цены на вторичном рынке жилья и их динамика

Средние цены на первичном рынке жилья и их динамика

Средние цены на вторичном рынке жилья и их динамика

*Данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат) 

**Все представленные данные можно отобразить в виде графиков, нажав на синюю пиктограмму в правой части таблицы.

На вышеприведенных графиках хорошо видно, что, начиная с 2000 года и до начала Мирового финансового кризиса в 2008 году, среднегодовые темпы роста цен на квартиры первичного рынка недвижимости в России составляли около 25%, а вторичного рынка – примерно 30%. Для сравнения: среднегодовая инфляция за аналогичный период составляла всего лишь около 13,5%. Однако, за последние пять лет все кардинально изменилось. Средние цены на квартиры первичного и вторичного рынков недвижимости демонстрируют лишь околонулевую динамику. И это - в условиях среднегодовой инфляции за аналогичный период на уровне в 8%.

Если подробнее говорить о факторах, которые обусловили подобное состояние дел, то среди них можно выделить как демографические и экономические, так и налоговые.

В случае с демографическими факторами, речь идет о динамике численности экономически активного населения. Напомню, что в России экономически активным считается население с 15 до 72 лет и в зависимости от того, есть ли у него потребность, готовность и желание работать. Так вот, если с 2000 по 2008 годы численность экономически активного населения, за счет взросления большого числа родившихся перед распадом СССР, выросла на 4% до 75,7 млн человек, то сейчас динамика отрицательная. С 2008 по 2013 год снижение численности, в общей сложности, составило 0,2% до 75,5 млн. Очевидно, что это существенно снижает спрос на жилую недвижимость. 

Экономические факторы преимущественно связаны с произошедшей во время Мирового финансового кризиса рецессией в России и сохраняющимися после нее сравнительно слабыми темпами роста ВВП страны. Это сказывается на рынке недвижимости посредством замедления темпов роста реальных доходов населения (за вычетом инфляции) и ставшей недоступной многим ипотеки, так как банки все более внимательно следят за качеством заемщиков в сложившихся условиях.

Объем реального ВВП России в трлн руб. (в ценах 2008 года) и его динамика:

Наконец, третьей причиной того, что в последние годы произошло резкое замедление темпов роста цен на недвижимость стала законотворческая деятельность Госдумы. Так, в конце 2014 года президент РФ подписал закон о внесении изменений в Налоговый кодекс. В связи с этим, должны существенно повыситься выплаты по налогу на имущество для населения. Речь идет о том, что выплаты теперь будут рассчитываться исходя не из инвентаризационной (устанавливается Бюро технической инвентаризации или БТИ), а кадастровой стоимости недвижимости. Если не вдаваться в излишние подробности, то налогооблагаемая база теперь будет переоценена в сторону повышения до 25 и более раз., в зависимости от возможности применения налоговых вычетов в том числе для какого-либо конкретного региона России. Например, годовая выплата для квартиры стоимостью в 10 млн руб. в Москве может составить около 20-30 тыс руб.

Между тем, как известно, привлекательность квартиры для инвестиций оценивается исходя из прогнозов роста цен на квадратный метр ее площади в будущем, а также возможности инвестора получать денежный поток за счет ее сдачи в аренду. Теперь же, как было описано выше, в связи с замедлением темпов экономического роста, фактически стагнации реальных доходов населения, демографических факторов - сложно надеяться на эти две слагаемые роста стоимости недвижимости. Более того, по мере вступления в полную силу закона о налогообложении недвижимости на основе ее кадастровой стоимости, придется вычитать еще и дополнительный убыток от налогообложения. Если говорить об упомянутой выше квартире стоимостью 10 млн, то ее нынешний владелец автоматически теряет около 200-300 тыс. рублей стоимости (дисконтированная сумма от выплат этих самых 20-30 тыс. в год).

Итак, резюмируя все вышесказанное, я считаю, что инвестиции в недвижимость сейчас выглядят сомнительно. Да, налоговая нагрузка даже в новой редакции закона не выглядит запредельной. Однако, с учетом описанных других факторов, этого будет вполне достаточно чтобы удержать рост цен на квартиры на уровне ниже инфляции. В связи с этим я ожидаю, что в ближайшие годы инвестиции населения будут постепенно перетекать из ранее привлекательной для них сферы недвижимости в банковские депозиты или же на рынок ценных бумаг.


Комментарии (2)

  1. alibaba:
    16 November 2014

    Зато хоть простые люди смогут купить

  2. Кирил:
    17 November 2014

    Мне кажется, что снижение привлекательности инвестиций в недвижимость приведет к тому, что на рынке будет излишнее предложение и цены снизятся. Впрочем, несмотря на то, что это хорошо для населения в среднесрочной перспективе, снижение спроса повлияет на всю отрасль в целом и динамика объемов строительства замедлиться. Если посмотреть на развитые страны, то именно количество нового жилья является одним из ключевых показателей экономического роста.
    По накатанной будет замедляться рост и в смежных отраслях, так что ничего хорошего это не предвещает.


Оставить комментарий



Добавить новый комментарий: